Ремонт за 25 000 ₽/м²: можно ли за эти деньги действительно закончить квартиру?

Представьте обычную ситуацию. Вы выбираете компанию для ремонта квартиры. Одна называет ориентир 35–45 тысяч рублей за квадратный метр, другая 20–25 тысяч.

Обе компании выглядят нормально. У обеих есть сайт, фотографии готовых квартир, отзывы, менеджеры. Вы видите их первый раз в жизни и пока не особенно доверяете ни одной из них. В такой ситуации совершенно логично возникает вопрос: зачем платить 40 тысяч за метр, если другая компания предлагает сделать ремонт за 25?

Мы предлагаем вообще не ориентироваться на обещания компаний, в том числе на наши. Гораздо полезнее посмотреть на экономику ремонта и попробовать понять, что физически можно сделать за эти деньги.

Посчитаем на примере квартиры 50 м²

Допустим, компания предлагает выполнить все работы за 25 000 ₽/м². Для квартиры площадью 50 м² получается 1 250 000 рублей.

Ремонт такой квартиры обычно занимает около 6–8 месяцев. Часть этого времени приходится на технологические паузы, когда должна высохнуть штукатурка или стяжка. В остальное время на объекте работают разные специалисты.

Основной объём обычно выполняют два мастера. На отдельных этапах работают электрик, сантехник и другие специалисты. Есть прораб, который организует их работу, контролирует результат и отвечает за объект.

Хороший строительный специалист в Москве сегодня зарабатывает порядка 200 тысяч рублей в месяц. Если просто разделить 1,25 млн рублей на семь месяцев ремонта, получится около 179 тысяч рублей в месяц на весь объект. Из этих денег нужно оплатить работу всех специалистов, которые последовательно работают в квартире.

При этом ремонтная компания занимается организацией объекта, контролем качества, снабжением, гарантийными обязательствами и содержит сотрудников, которые обеспечивают весь этот процесс. Компания при этом должна ещё и зарабатывать.

По нашему опыту, работа мастеров вместе с организацией их работы для нормального, но не сложного ремонта стоит порядка 30 тысяч рублей за квадратный метр. Для квартиры площадью 50 м² это около 1,5 млн рублей.

Понятно, что это наша оценка и верить ей на слово необязательно. Её довольно легко проверить самостоятельно. Можно зайти практически в любую московскую новостройку, где сейчас активно идут ремонты, найти прораба или бригадира и спросить, сколько будет стоить выполнить все работы в квартире площадью 50 м². Лучше спросить нескольких человек и сравнить ответы.

Если полноценная ремонтная компания предлагает выполнить весь ремонт дешевле, чем мастера готовы выполнить эти работы напрямую, имеет смысл разобраться, за счёт чего получается такая цена.

За счёт чего цена может быть ниже

У одной компании действительно могут быть ниже расходы, чем у другой. Например, меньше офис, меньше административных сотрудников или ниже расходы на рекламу. Постоянная загрузка бригад тоже позволяет получать более выгодные условия от мастеров.

Но стоимость квалифицированного труда всё равно определяется рынком. Хороший мастер может выбирать, на каких объектах и за какие деньги ему работать. Поэтому компания не может бесконечно снижать стоимость его работы только потому, что у неё есть постоянные бригады.

Есть другой способ существенно уменьшить первоначальную стоимость ремонта: уменьшить объём работ, который попал в первоначальную смету.

Для человека, который делает ремонт раз в десять лет, заметить это бывает довольно сложно. В смете могут присутствовать практически все знакомые названия: штукатурка, шпаклёвка, электрика, сантехника, плитка. При этом итоговая стоимость всё равно будет заметно ниже.

Причина может скрываться в количестве операций и объёмах внутри этих позиций.

Возьмём простой пример с грунтовкой стен. В смете может быть написано «грунтовка стен», и со стороны кажется, что эта работа полностью учтена. На самом деле стены грунтуют на разных этапах ремонта: перед штукатуркой, после неё, на этапах подготовки поверхности к дальнейшей отделке. В зависимости от технологии таких операций может быть несколько. В первоначальной смете при этом может быть посчитан только один слой.

Похожая ситуация возникает с другими работами. В смете может быть базовая шпаклёвка, но отсутствовать финишная подготовка стен под покраску. При покраске стен может не учитываться стеклохолст, предусмотренный выбранной технологией. В электрике может быть заложен меньший метраж кабеля, а в сантехнике меньший объём труб.

Стоимость плиточных работ тоже сильно зависит от конкретной плитки. Можно посчитать укладку простого формата, а в проекте использовать крупноформатный керамогранит. Отдельно могут не учитываться запилы под 45 градусов, отверстия, резы и другие операции.

Каждая такая позиция сама по себе может давать относительно небольшую разницу. Когда подобных позиций в смете десятки, общая сумма меняется уже существенно.

Что происходит после начала ремонта

Клиент подписывает договор, начинаются работы, и на очередном этапе выясняется, что для его завершения нужны дополнительные работы, которых не было в первоначальной смете.

Появляется дополнительный акт. Затем начинается следующий этап, на котором могут появиться новые работы и объёмы. Так первоначальные 25 тысяч рублей за квадратный метр постепенно увеличиваются.

В результате итоговая стоимость может оказаться примерно на том же уровне, который другая компания называла значительно раньше. Только к этому моменту квартира уже находится в ремонте, часть работ выполнена и существенная часть бюджета потрачена.

Клиенту приходится либо соглашаться на новые расходы, либо останавливать стройку, искать другого подрядчика и разбираться с уже выполненными работами. Поэтому выйти из проекта в этот момент намного сложнее, чем выбрать другую компанию до начала ремонта.

Почему стоимость вообще меняется в процессе ремонта

Стоимость может меняться и при нормально составленной первоначальной смете. В процессе работы уточняются объёмы, появляются конкретные технические решения, иногда меняются пожелания самого клиента.

Например, изначально предусмотрен простой электрический щит. Позже клиент решает увеличить количество линий, добавить реле напряжения, дополнительные дифавтоматы и сделать более сложную систему электрики. Такая электрика закономерно будет стоить дороже.

Другой пример связан с гидроизоляцией. Можно сделать стандартную гидроизоляцию санузла, а можно дополнительно обработать все стены и получить более серьёзную защиту. Второй вариант потребует дополнительных работ и материалов.

Поэтому при оценке дополнительных расходов важно понимать причину их появления. Если клиент изменил решение, увеличился объём или была выбрана более сложная технология, меняется и стоимость. Совсем другая ситуация возникает, когда уже после начала ремонта обнаруживаются работы, без которых невозможно реализовать тот вариант квартиры, который обсуждался изначально.

Почему тогда ориентир 35–45 тысяч не является такой же низкой стартовой ценой

Это нормальный вопрос, особенно если вы впервые общаетесь с нашей компанией и пока не знаете, насколько можно доверять нашим расчётам.

Если бы нашей задачей было получить максимальное количество договоров за счёт привлекательной первоначальной цены, нам было бы выгоднее называть те же 20–25 тысяч рублей за квадратный метр. Более низкая цена привела бы к нам больше клиентов.

Мы называем более высокий первоначальный ориентир и понимаем, что часть клиентов после этого продолжит искать предложение дешевле. При этом за нижнюю границу нашего диапазона действительно можно сделать законченный базовый ремонт. При более сложных решениях стоимость увеличивается. Именно поэтому мы называем диапазон и предварительный ориентир, а не обещаем одну стоимость для любой квартиры.

Можно ли заранее гарантировать конкретную цену за квадратный метр

Цена за квадратный метр нужна прежде всего для первоначального понимания бюджета. Конкретная стоимость привязана к составу работ.

Ремонт разбивается на этапы. Перед выполнением этапа уточняется его состав и стоимость. Дополнительные работы сначала согласовываются с клиентом и только после этого выполняются.

Например, если согласован определённый состав работ по электрике, компания не должна сначала выполнить дополнительные работы, а затем поставить клиента перед фактом, что теперь он должен заплатить больше. Сначала обсуждается изменение объёма и его стоимость, после чего клиент принимает решение.

Поэтому при обсуждении стоимости полезнее спрашивать подрядчика, какие работы входят в расчёт сейчас, какие решения могут увеличить стоимость и каким образом согласовываются дополнительные расходы.

Зачем тогда вообще использовать цену за квадратный метр

Так принято на рынке, и для клиента это удобный способ быстро понять порядок бюджета. На первом разговоре гораздо проще услышать ориентир стоимости квадратного метра, чем разбирать несколько сотен строк строительной сметы.

Для окончательного сравнения подрядчиков этого показателя уже недостаточно. Две компании могут назвать 25 и 40 тысяч рублей за метр, но включить в эти суммы разный объём работ.

Поэтому цена квадратного метра хорошо отвечает на вопрос о примерном бюджете. Для понимания итоговой стоимости нужно смотреть на саму смету и разбираться, что именно в неё входит.

Может ли ремонт действительно стоить 20–25 тысяч рублей за метр

Такой вариант возможен, если отказаться от части функций строительной компании и работать напрямую с мастерами.

Например, можно найти двух универсалов, которые выполнят большую часть ремонта, а на отдельные работы приглашать электрика и сантехника. При такой организации действительно можно попытаться приблизиться к стоимости около 25 тысяч рублей за квадратный метр.

При этом часть работы, которую обычно выполняет строительная компания, переходит к владельцу квартиры. Нужно самостоятельно организовывать мастеров, проверять качество, заниматься материалами, координировать специалистов, принимать работы и решать вопросы с ошибками и переделками.

Фактически владелец квартиры сам выполняет значительную часть функций прораба.

Для кого-то такой вариант вполне подходит. Особенно если человек разбирается в строительстве, располагает временем и готов самостоятельно контролировать процесс. По стоимости он действительно может оказаться выгоднее полноценного управления ремонтом со стороны компании.

Как правильно сравнить две сметы

Если одна компания посчитала ремонт в 1,25 млн рублей, а другая в 2 млн, имеет смысл попросить вторую компанию объяснить, откуда появилась разница в 750 тысяч.

Сравнивать нужно сами работы, их объёмы и технологии. Посмотрите, сколько операций предусмотрено при подготовке стен, какая подготовка заложена под выбранное финишное покрытие, учтён ли стеклохолст, если он необходим, какие объёмы электрики и сантехники заложены, какой формат плитки посчитан, входят ли необходимые резы, отверстия и запилы.

Отдельно стоит спросить, какие работы потенциально могут появиться дополнительно уже после начала ремонта и почему их нельзя посчитать сейчас.

Можно также показать более дешёвую смету другой ремонтной компании и попросить разобрать её. Если вам говорят, что цена занижена, попросите показать конкретные позиции: какой работы не хватает, какой объём посчитан неправильно и сколько эта работа будет стоить впоследствии.

В результате у вас будет намного больше информации для сравнения, чем две цифры стоимости квадратного метра.

И ещё один вопрос стоит задать обеим компаниям до подписания договора:

«Если я ничего не буду менять и улучшать относительно того, что мы сейчас обсуждаем, достаточно ли заложенных в смету работ, чтобы закончить мой ремонт?»

Договор на ремонт по цене 20–25 тысяч рублей за квадратный метр заключить вполне реально. Гораздо важнее заранее разобраться, какой объём работ компания действительно сможет выполнить за эту сумму и хватит ли его, чтобы довести ремонт до конца.