Договор купли-продажи квартиры в новостройке: на что обратить внимание

В законодательстве РФ четко описаны требования к любым договорам купли-продажи. В них фиксируется предмет договора, его стоимость, а также права и обязанности сторон сделки. При покупке квартиры всегда должны быть учтены особенности закона, который регулирует такие сделки. Это связано с тем, что покупка жилья требует государственной регистрации собственности. В этой статье мы опишем, что должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры в новостройке, а также рассмотрим возможные подводные камни. 

Содержание:

1. Требования при купле-продаже квартиры в новостройке
2. Пункты, на которые следует обратить внимание в договоре покупки
3. Документы, необходимые для покупки квартиры в новостройке
4. Образец договора купли-продажи квартиры

Требования при купле-продаже квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке, когда строительство ЖК еще не завершено, основной риск лежит на покупателе. Важно, чтобы здание было сдано «на бумаге», т.е. прошло приемку государственной комиссией.

Квартира должна соответствовать следующим критериям:

1. Пройти процедуру приема-передачи, оформленную в рамках государственной комиссии.
2. Соответствовать требованиям, указанным в передаточном акте, а также удовлетворять ожиданиям покупателя.
3. Не иметь свидетельств о двойной продаже или передаче третьим лицам для реализации.

Относительно последнего пункта стоит учитывать риски, связанные с возможными действиями посредников. Они могут приобрести право на перепродажу на основании уступки права требования или инвестиционного договора, что может привести к мошенническим схемам.

Наиболее надежным вариантом считается покупка квартиры в новостройке, у продавца которой есть право собственности на нее. Важно обратить внимание на тип договора, по которому было приобретено жилье: долевое участие считается менее надежным.

Также необходимо, чтобы квартира прошла обмер. Этот акт позволяет определить окончательную стоимость жилья, что делает договор более обоснованным. Квартиры в домах, не прошедших государственную экспертизу, не могут быть предметом сделок купли-продажи и не являются недвижимым имуществом.

Если квартира не прошла государственную экспертизу, приобрести ее законно нельзя

Пункты, на которые следует обратить внимание в договоре покупки

Договор купли-продажи квартиры имеет стандартное наполнение и состоит из нескольких пунктов: 

1. Описание объекта. Договор должен содержать подробное описание квартиры, включая ее расположение в доме (номер квартиры, подъезд, этаж), общую площадь, количество комнат, санузлов, а также другие характеристики (например, наличие балкона или лоджии). Это позволяет избежать недопонимания и споров по поводу характеристик квартиры.
2. Цена и условия оплаты. В договоре должна быть зафиксирована итоговая стоимость квартиры, а также условия оплаты. В нем определяются сроки и порядок оплаты, возможные штрафы за задержку оплаты, а также какие расходы несет покупатель (например, налоги, комиссии).
3. Сроки строительства и сдачи объекта. В договоре должны быть прописаны сроки завершения строительства и сдачи объекта. Это только дата окончания строительства, но и сроки предоставления ключей и возможные штрафы за нарушение сроков со стороны застройщика.
4. Гарантии и обязательства застройщика. Договор должен содержать обязательства застройщика по качеству строительства, включая гарантии на отделочные работы, инженерные коммуникации и другие элементы конструкции. 
5. Права и обязанности покупателя. В договоре также должны быть указаны права и обязанности покупателя. Этот пункт включает порядок приемки квартиры, обязанности по оплате коммунальных услуг, а также другие права и обязанности в зависимости от требований продавца. 
6. Другие условия и положения: В договор могут быть включены другие важные условия, такие как право собственности на квартиру, условия перехода прав собственности, возможные ограничения по использованию квартиры (например, для проживания или коммерческой деятельности).

При заключении договора важно внимательно ознакомиться со всеми пунктами

Документы, необходимые для покупки квартиры в новостройке

Для покупки квартиры в новостройке требуются следующие документы:

• Паспорта сторон, а также свидетельство о государственной регистрации юридического лица (в случае если участвует юридическое лицо).
• Лицензия на возведение многоквартирных домов, допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости). Эти документы подтверждают законность и разрешение на строительство объекта.
• Документы на право пользования землей под застройку.
• Договор купли-продажи квартиры в новостройке. Рекомендуется использовать образец договора купли-продажи, соответствующий действующим нормам законодательства.
• Договор участия в доле, если таковой заключается в рамках сделки.
• Дополнительное соглашение о задатке, если предусмотрено в сделке.
• Передаточный акт, который подтверждает передачу прав на квартиру.
• Акт о государственной приемке на официальном бланке, удостоверяющий готовность и соответствие квартиры установленным требованиям.
• Технический паспорт квартиры, содержащий информацию о ее параметрах и характеристиках.
• Акт о передаче денежных средств, подтверждающий факт оплаты.
• Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности, необходимая для оформления права собственности на квартиру.

У покупки квартиры есть несомненные преимущества. Если вы заключаете договор с застройщиком, который является с юридическим лицом, вам не нужно беспокоиться о его дееспособности или других аспектах, таких как психическое состояние или правильное распределение наследства.

Образец договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи должны быть следующие пункты:

1. Предмет договора (описание квартиры).
2. Источник оплаты приобретаемой квартиры.
3. Порядок расчетов между сторонами.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок действия договора и иные условия.

Важно, чтобы договор был составлен четко и понятно для обеих сторон, чтобы избежать недопониманий и споров в будущем. Типовой образец договора доступен по ссылке.