Как правильно внести предоплату за квартиру: выбираем между авансом, задатком и обеспечите

Один из первых шагов при покупке квартиры — передача предоплаты. Чтобы избежать проблем на этом этапе, важно понимать различия между авансом, задатком и обеспечительным платежом, а также грамотно оформить сделку. Разберем каждую из этих форм предоплаты подробно.

Выбор формы предоплаты зависит от целей и уровня риска, который стороны готовы принять

Содержание:

1. Задаток и аванс: в чем разница
2. Что такое обеспечительный платеж
3. Как правильно оформить задаток
4. Как внести аванс за квартиру
5. Как оформить обеспечительный платеж
6. Какой должна быть сумма аванса, задатка и обеспечительного платежа
7. Что делать, если не возвращают задаток или аванс
8. В каком случае вернут деньги, если банк не одобрил ипотеку?
9. Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Задаток и аванс: в чем разница

Хотя аванс и задаток часто путают, их юридическое значение существенно отличается.

Задаток — это не просто деньги, переданные продавцу, а инструмент, который обеспечивает выполнение обязательств. Если вы вносите задаток и затем отказываетесь от сделки без уважительной причины, сумма остается у продавца. Но если продавец нарушает условия договора, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Это дает уверенность обеим сторонам и стимулирует их к соблюдению договоренностей.

Представьте, что вы договорились о покупке квартиры за 7 миллионов рублей и внесли задаток в размере 500 тысяч. Однако продавец решил отказаться от сделки, чтобы продать квартиру другому покупателю. В этом случае вы можете обратиться в суд, который обяжет продавца вернуть сумму в двойном размере. Так вы получите не только свои деньги обратно, но и компенсацию за потерянное время.

С авансом ситуация иная. Это просто предоплата, которая возвращается покупателю в случае срыва сделки, но не предусматривает компенсации. Если, к примеру, продавец нашел другого покупателя, предложившего более выгодные условия, он вернет вам деньги, но вы не сможете потребовать возмещения ваших расходов: оплату услуг риелтора или оценку недвижимости.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это гибкий инструмент, который позволяет сторонам самостоятельно установить его условия. В договоре можно прописать, в каких случаях деньги возвращаются, а в каких — остаются у одной из сторон.

Предположим, вы внесли обеспечительный платеж за квартиру с условием, что сумма возвращается, если банк откажет в ипотеке. Когда банк не одобрил кредит, продавец вернул вам деньги, так как это было прописано в договоре. Если бы использовался задаток, но такого пункта в договоре не было, вам пришлось бы добиваться возврата через суд.

Обеспечительный платеж особенно полезен в сложных сделках, например, когда нужно учитывать одобрение ипотеки.

Как правильно оформить задаток

Для оформления задатка необходимо заключить договор. В нем должны быть указаны данные сторон, точное описание объекта недвижимости, сумма задатка, а также условия, при которых деньги возвращаются или остаются у продавца.

Перед внесением денег проверьте, действительно ли продавец является собственником квартиры. Запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что на недвижимости нет обременений, таких как залоги или аресты. Это защитит вас от возможных рисков.

Например, вы решили купить квартиру стоимостью 6 миллионов рублей и договорились о задатке в размере 300 тысяч. Перед передачей денег вы проверяете документы и обнаруживаете, что на квартиру наложен арест. В этом случае вы можете отказаться от сделки, не теряя деньги.

Как внести аванс за квартиру

Аванс фиксируется в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении. В этих документах указываются основные условия будущей сделки, включая стоимость квартиры, сроки ее приобретения и порядок расчетов.

Например, вы хотите внести аванс за квартиру. Вместе с продавцом вы заключаете предварительный договор, в котором прописывается, что аванс возвращается в случае отказа банка в ипотеке. Это позволяет вам быть уверенным в том, что деньги не пропадут, если сделка сорвется по независящим от вас причинам.

Передачу денег нужно оформить в виде расписки или включить информацию о сумме аванса в текст договора. Продавец должен лично подтвердить получение денег своей подписью.

Как оформить обеспечительный платеж

Для оформления обеспечительного платежа составляется соглашение, где подробно прописываются условия возврата или удержания денег. Важно зафиксировать:

• На каких условиях обеспечительный платеж остается у продавца.
• Какие обязательства сторон обеспечиваются этой суммой.
• Порядок возврата средств при срыве сделки.

Представьте, что вы вносите обеспечительный платеж за квартиру в новостройке. В договоре указано, что деньги возвращаются, если застройщик не предоставит документы к определенному сроку. И если документов не будет вовремя, вы без проблем получите свои деньги обратно, так как это предусмотрено соглашением.

Заключение соглашения — это важный этап сделки. Оно должно быть оформлено в письменной форме

Какой должна быть сумма аванса, задатка и обеспечительного платежа

Размер предоплаты зависит от формы платежа, договоренностей между сторонами и стоимости квартиры.

Сумма аванса обычно невелика, поскольку этот платеж носит символический характер и не предполагает строгих обязательств. Чаще всего аванс составляет от 10 000 до 100 000 рублей. Такой размер удобен для покупателя, так как финансовые риски минимальны. Продавец, в свою очередь, получает подтверждение серьезности намерений покупателя.

Сумма задатка чаще всего составляет 5–10% от стоимости квартиры. Если недвижимость стоит, например, 7 миллионов рублей, задаток обычно варьируется в пределах 350 000–700 000 рублей. Более высокая сумма может быть согласована, если продавцу нужно получить крупный платеж заранее (например, для покрытия собственных обязательств). Однако покупателям стоит избегать слишком больших задатков, так как их возврат в случае споров может быть затруднительным.

Сумма обеспечительного платежа не имеет установленных рамок и определяется индивидуально. Обычно это сумма, сопоставимая с задатком, например, 5–10% от стоимости квартиры. Главное, чтобы размер обеспечительного платежа был разумным. Если стороны договариваются об особых условиях возврата или удержания этой суммы, их необходимо четко прописать в договоре.

В любом случае размер предоплаты должен устраивать обе стороны и соответствовать реальным возможностям покупателя. Перед внесением крупной суммы важно убедиться в надежности продавца и юридической чистоте сделки.

Что делать, если не возвращают задаток или аванс

Если продавец отказывается возвращать задаток, важно определить, кто виноват в срыве сделки. Согласно закону, задаток должен быть возвращен в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Если же сделка была отменена по вашей инициативе, продавец имеет право оставить задаток себе.

Если вы считаете, что отказ продавца незаконен, начните с направления письменного требования. В этом документе укажите, что задаток был передан, и уточните обстоятельства, по которым сделка сорвалась. Продавцу следует объяснить, что его отказ идет вразрез с условиями договора.

Если продавец продолжает игнорировать ваши требования, обратитесь в суд. Для успешного разрешения дела вам потребуются договор задатка, расписка о передаче денег и любые другие доказательства, подтверждающие вашу правоту. Например, если сделка сорвалась из-за того, что продавец не смог предоставить необходимые документы на квартиру, это станет серьезным основанием для решения суда в вашу пользу.

Когда аванс не возвращают, сначала выясните причину отказа. Возможно, продавец ссылается на условия договора, в которых предусмотрено удержание суммы в случае срыва сделки. Поэтому важно внимательно читать соглашение об авансе. Если там нет упоминания о том, что аванс остается у продавца, вы имеете полное право требовать возврата.

Для начала следует направить продавцу письменное требование о возврате средств. Это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении. В документе необходимо указать обстоятельства, при которых сделка была отменена, и ваши основания для возврата денег.

Если продавец не отвечает или отказывается вернуть аванс, нужно обращаться в суд. В суде вы должны будете доказать факт передачи денег, поэтому заранее соберите все документы: расписку, договор или иные письменные подтверждения. Если у вас нет доказательств, ситуация может усложниться, так как продавец может отрицать сам факт получения аванса.

В каком случае вернут деньги, если банк не одобрил ипотеку?

Возврат предоплаты при отказе банка в ипотеке зависит от условий, прописанных в договоре. Если в соглашении указано, что отказ банка является уважительной причиной для расторжения сделки, деньги возвращаются покупателю. Это может касаться как аванса, так и задатка.

Однако, если в договоре отсутствует пункт о возврате предоплаты в случае отказа банка, вернуть деньги будет сложнее. В такой ситуации продавец может оставить сумму у себя, ссылаясь на нарушение обязательств со стороны покупателя.

Чтобы защитить свои интересы, важно заранее оговорить этот момент и включить соответствующее условие в договор. Если вы уже оказались в ситуации, когда банк отказал в ипотеке, а продавец не возвращает деньги, начните с переговоров. Направьте письменное уведомление с просьбой вернуть сумму и укажите, что срыв сделки произошел по независящим от вас причинам.

Если продавец продолжает отказываться, единственный выход — обращение в суд. Судебное разбирательство будет зависеть от того, насколько подробно были прописаны условия возврата в договоре. Если отказ банка не был оговорен как основание для возврата, вернуть деньги может быть затруднительно. Это еще раз подчеркивает важность тщательной проработки всех условий на этапе оформления предоплаты.

Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Выбор предоплаты зависит от степени уверенности в сделке.

Если вы хотите застраховаться от срыва сделки и убедить продавца в серьезности своих намерений, лучше выбрать задаток. Это особенно актуально, если продавец хочет гарантий, что вы не откажетесь от покупки.

Аванс больше подходит для ситуаций, когда стороны только начали договариваться и основные условия сделки еще не согласованы. Это простой способ зафиксировать намерения, но он не защищает ваши интересы в полной мере.

Если сделка сложная и вы хотите гибко подойти к условиям возврата денег, стоит выбрать обеспечительный платеж. Это позволит учесть индивидуальные обстоятельства сделки.

То, как будет оформлена эта предоплата, может существенно повлиять на исход сделки

Заключение

Итак, мы подробно рассмотрели три основные формы предоплаты: задаток, аванс и обеспечительный платеж. Задаток обеспечивает обязательства обеих сторон, аванс фиксирует намерения, а обеспечительный платеж дает гибкость при сложных условиях.

Чтобы избежать проблем, важно не только выбрать подходящий вариант предоплаты, но и грамотно оформить все документы. Проверьте право собственности продавца, запросите выписку из ЕГРН и уточните, есть ли обременения на квартире. Если сделка связана с ипотекой, обязательно пропишите в договоре условия возврата средств в случае отказа банка.

Самое главное — внимательно относитесь к каждому этапу сделки. Консультация юриста и четкая фиксация договоренностей помогут вам защитить свои интересы и сделать процесс покупки квартиры безопасным и успешным.